Hơn nữa, hợp đồng đặt cọc mua chung cư còn có giá trị pháp lý cao, là căn cứ để giải quyết các tranh chấp, khiếu nại phát sinh liên quan đến giao dịch mua bán căn hộ. Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc sẽ đảm bảo chắc chắn hợp đồng giao kết được thực hiện. Quá trình giao dịch vì thế cũng trở nên chắc chắn và an toàn hơn. 4/ Về số tiền 300 triệu đồng mà vợ chồng ông Tr đã nhận cọc của bạn theo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, căn cứ vào khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015: "1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc 1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; 2. Nhà đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; không tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. 3. Việc giao kết Hợp đồng này Mẫu biên bản đặt cọc. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để Để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc, có 4 phương thức để lựa chọn. Tùy vào tính chất tranh chấp, nhu cầu của các bên để lựa chọn phương thức hợp lý. Phương thức 1: Thương lượng Đây là phương thức đầu tiên mà các bên nên nghĩ đến khi phát sinh tranh chấp. Căn cứ kết luận sơ bộ của DOC, Cơ quan Hải quan và Bảo vệ biên giới Hoa Kỳ sẽ tiếp tục dừng thanh khoản và yêu cầu nhà nhập khẩu nộp tiền đặt cọc bằng mức thuế chống lẩn tránh tạm tính đối với các lô hàng nhập khẩu từ Việt Nam vào Hoa Kỳ kể từ ngày 17/6 7PCuyMB. Trước khi thực hiện việc xác lập các hợp đồng như hợp đồng thuê nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất,… Một loại hợp đồng thường được ký kết trong những trường hợp này – đó là hợp đồng đặt cọc. Tài sản thường được nhiều người sử dụng trong việc đặt cọc là tiền mặt. Tuy nhiên, vì lý do chưa nắm rõ các quy định liên quan đến vấn đề đặt cọc mà hai bên thường xảy ra tranh chấp mà không biết phải giải quyết thế nào. Luật sư tư vấn dân sự sẽ cùng quý khách hàng cùng nhau đi tìm hiểu rõ hơn về vấn đề Giải quyết tranh chấp đòi lại tiền đặt cọc thuê nhà. Tình huống khách hàng mắc phải Vào tháng 06/2021, do thay đổi địa điểm công việc nên tôi có thuê nhà của ông Nguyễn Sỹ S với thời hạn 6 tháng với giá triệu mỗi tháng và đặt cọc số tiền đồng khi hai bên ký hợp đồng. Tuy nhiên khi mới ở được 3 tháng thì căn nhà có những dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng, không đúng với những cam kết của ông S về chất lượng khi giao nhà nên tôi quyết định trả nhà và lấy lại số tiền cọc trước đó. Ông S không đồng ý việc trả nhà và trả lại tiền đặt cọc mà tôi đã đặt cọc trước đó do hợp đồng thuê nhà có thời hạn 3 tháng. Xin hỏi Luật sư tôi phải làm thế nào để đòi lại được số tiền cọc này? 1. Quy định của pháp luật về vấn đề đặt cọc Vấn đề đặt cọc được pháp luật quy định cụ thể tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau Đặt cọc là việc một bên sau đây gọi là bên đặt cọc giao cho bên kia sau đây gọi là bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Việc quý khách hàng đặt cọc số tiền khi hai bên ký giao kết hợp đồng thuê nhà là để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Khi hợp đồng đã được giao kết, thực hiện thì số tiền đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc dùng để trừ đi nghĩa vụ trả tiền nếu không trả đủ tiền thuê nhà. Khi một bên vi phạm thỏa thuận trước đó, bên kia có quyền đòi lại tiền cọc thuê nhà. Xem thêm Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê tài sản 2. Khi nào được đòi tiền đặt cọc thuê nhà? Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 một bên có quyền chấm dứt hợp đồng và đòi lại tiền cọc khi Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng. Trong trường hợp của quý khách hàng, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đòi lại tiền đặt cọc là yêu cầu hợp lý vì ông S đã vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng, không đảm bảo được chất lượng của căn nhà như khi giao kết hợp đồng. Khi chấm dứt hợp đồng cần thông báo ngay cho bên kia biết. Xem thêm Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có bị vô hiệu không? 3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đòi lại tiền đặt cọc thuê nhà Khi muốn đòi tiền cọc thuê nhà, trước hết các bên có thể tự trao đổi, thỏa thuận để giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà để tiết kiệm thời gian, chi phí cho cả hai bên. Tuy nhiên việc thỏa thuận không phải lúc nào cũng đạt được sự hài lòng giữa các bên. Khi đó cần tới sự can thiệp của Tòa án nhân dân nơi có thẩm quyền giải quyết vụ việc. Hồ sơ cần chuẩn bị khi tiến hành khởi kiện tranh chấp đòi tiền đặt cọc thuê nhà tại Tòa án Đơn khởi kiện theo mẫu; Giấy tờ tùy thân có chứng thực hoặc công chứng; Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp; Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện ghi rõ số lượng bản chính, bản sao. Thủ tục khởi kiện tranh chấp đòi lại tiền đặt cọc thuê nhà Người có yêu cầu khởi kiện tiến hành nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Nhận thông báo tạm ứng án phí và nộp tạm ứng án phí khi có thông báo từ Tòa án Chờ thông báo thụ lý vụ án. Sau khi có thông báo thụ lý vụ án, Tòa án sẽ tiến hành xét xử trong thời hạn 4 tháng kể từ ngày vụ án được thụ lý. Từ những thông tin pháp lý mà Công ty Luật TNHH VIVA vừa đưa ra, chúng tôi mong rằng quý khách hàng đã biết rõ hơn về quy định của pháp luật khi gặp phải vướng mắc trong vấn đề Tranh chấp đòi lại tiền đặt cọc thuê nhà. Nếu còn tồn tại những thắc mắc cũng như mong muốn nhận được sự hỗ trợ trực tiếp từ đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm trong việc giải quyết tranh chấp, xin liên hệ trực tiếp với chúng tôi. Trân trọng! Liên hệ qua Hotline 096 267 4244 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn; 093 559 6650 – Ls. Trần Trọng Hiếu là người trực tiếp tư vấn; Liên hệ trực tiếp tại địa chỉ Số 15 đường số 21, khu phố 2, phường An Khánh, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh; Số 60A đường 22, phường Phước Long B, TP. Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh; Liên hệ qua Zalo - Facebook Zalo 096 267 4244 - Facebook Viva Law Firm; Liên hệ qua Email Saigonlaw68 Luatsutronghieu Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng! Trong bối cảnh dịch Covid, nhà nước ban hành nhiều quy định về giãn cách xã hội khiến cho nhiều cơ sơ kinh doanh phải tạm ngừng hoạt động. Điều này đã làm cho nhiều doanh nghiệp, cơ sở kinh doanh xảy ra vấn đề tranh chấp hợp đồng thuê nhà, thuê mặt bằng khi cắt giảm chi phí hoạt động. Tranh chấp hợp đồng thuê nhà giải quyết như thế nào? VÌ cả bên thuê và bên cho thuê đều có những vấn đề khó khăn của riêng mình dẫn tới các bên không đạt được thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng, từ đó phát sinh tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Do đó, với mục đích giúp các bên nhận thấy được các vấn đề của mình dưới góc độ pháp lý, chúng tôi xin cung cấp một số nội dung được trình bày ngay trong bài viết này. Những điều quy định khi phát sinh tranh chấp là gì? Quy định về hợp đồng thuê nhà Căn cứ theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014 thì hợp đồng thuê nhà được xem là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, dựa trên sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê nhà sẽ giao nhà cho bên thuê để sử dụng có thời hạn, bên thuê có nghĩa vụ phải trả tiền thuê. Về hình thức của hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, tuy nhiên không bắt buộc phải công chứng giống như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để bảo đảm về giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà khi xảy ra tranh chấp thì các bên nên thực hiện việc công chứng để bảo vệ quyền và lợi ích của mình một cách tốt nhất. Bên thuê nhà cần đảm bảo các vấn đề gì? Ngoài ra, khi thuê nhà, để tránh rủi ro phát sinh tranh chấp, bên thuê nhà cần phải xem xét các yếu tố sau Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp ngoại lệ quy định tại Khoản 2, Điều 117 Luật Nhà ở 2014; Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Việc xác định pháp lý căn nhà, mặt bằng thuê ngay từ đầu như trên sẽ hạn chế tối đa phát sinh tranh chấp tranh chấp hợp đồng thuê nhà giữa các bên. Vấn đề tiền đặt cọc thuê nhà khi xảy ra tranh chấp Một trong những nghĩa vụ quan trọng trong bất cứ một hợp đồng thuê nhà đó là việc đặt cọc. Việc này đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà. Điều này có giá trị ràng buộc với bên thuê về nghĩa vụ thuê nhà của mình, bên cho thuê về nghĩa vụ phải giao nhà cho bên cho thuê và các bên phải thực hiện thuê và cho thuê trong một thời gian xác định theo thỏa thuận giữa các bên. Tiền đặt cọc sẽ được giải quyết như thế nào? Trường hợp các bên có vi phạm bất cứ nghĩa vụ nào, nếu không quy định cụ thể về hậu quả phải chịu đối với số tiền đặt cọc thì sẽ áp dụng theo quy định về đặt cọc của Bộ luật dân sự 2015, cụ thể tại Khoản 2, Điều 328 như sau “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Đây cũng là một trong những tranh chấp hợp đồng thuê nhà phát sinh cần được giải quyết khi các bên chấm dứt hợp đồng. Vì bên thuê luôn muốn đòi lại số tiền đặt cọc này trong khi bên cho thuê vì nhiều lý do lại không muốn trả tiền cọc dẫn đến phát sinh tranh chấp. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà? Đối với các trường hợp bất khả kháng như dịch bệnh, thiên tai, hoặc do bên cho thuê tự ý nâng giá tiền mà bên thuê không chấp nhận khiến các bên muốn chấm dứt và xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà,... Tùy trường hợp, các bên sẽ có những lập luận và lý lẽ riêng để bảo vệ lợi ích của mình nhưng nhìn chung thì sẽ trải qua các giai đoạn sau Giai đoạn 1 Thương lượng, hòa giải giữa các bên Điều đầu tiên khi xảy ra tranh chấp thì các bên nên tiến hành hòa giải và trình bày khó khăn của mình cho bên còn lại để các bên có thể tìm tiếng nói chung để giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng và tích cực. Tuy nhiên, rất ít trường hợp vụ việc có thể giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở giai đoạn này vì thế cần thực hiện giai đoạn 2, có sự tham gia của bên thứ ba đứng ra là người giải quyết vụ việc. Giai đoạn 2 Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền Ở giai đoạn này, bên cho rằng quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm có thể yêu cầu Tòa án giải quyết và quyết định, bản án của Tòa án sẽ có hiệu thi hành sẽ đối với các bên. Kinh nghiệm cần lưu ý khi phát sinh vấn đề tranh chấp thuê nhà, mặt bằng. Nhìn chung, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến phát sinh tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mỗi trường hợp lại có phương án giải quyết cũng như luận điểm bảo vệ khác nhau. Do đó trong trường hợp phát sinh tranh chấp không mong muốn, các bên nên được tư vấn bởi những tổ chức hành nghề luật để được giải thích, làm rõ, tránh các trường hợp tự ý thực hiện việc chấm dứt, điều này có khả năng sẽ dẫn tới nhiều hậu quả pháp lý nặng nề về sau. Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw Trụ sở chính 139H4 Lý Chính Thắng, phường Võ Thị Sáu, quận 3, TP. Hồ Chí Minh Chi nhánh Nha Trang Số 3M, tầng trệt chung cư CT2, khu đô thị VCN Phước Hải, đường Tố Hữu, phường Phước Hải, Trang, Khánh Hòa. Hotline 0913449968 Email legal TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHBẢN ÁN 1011/2019/DS-PT NGÀY 11/11/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ngày 11 tháng 11 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 417/DSPT ngày 05/9/2019 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.Do bản án dân sự sơ thẩm số 228/2019/DSST ngày 09/7/2019 của Tòa án nhân dân Quận R, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 4372/2019/QĐPT-DS ngày 23 tháng 9 năm 2019 và Quyết định hoãn phiên tòa số 8499/2019/QĐPT-DS ngày 21/10/2019 giữa các đương sự*Nguyên đơn Ông Phan Văn Q, sinh năm 1967 Địa chỉ Số 182/4 đường A, Phường L, quận X, Thành phố Hồ Chí đại diện hợp pháp của nguyên đơn1. Ông Nguyễn R, sinh năm 1985 – đại diện theo ủy chỉ Số 519/2/9 đường S, Phường O, quận C, Thành phố Hồ Chí Minh có mặt.2. Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1983 – đại diện theo uỷ quyền. Địa chỉ Ấp P, xã M, huyện V, tỉnh E.Theo Văn bản ủy quyền số 018587 ngày 25/10/2019.*Bị đơn Bà Trần Thị Y, sinh năm chỉ Số 152E, đường D, phường P, quận B, Thành phố Hà đại diện hợp pháp của bị đơn ông Nguyễn Xuân U, sinh năm 1976. Địa chỉ Phòng lầu 2, toà nhà X, số 38 đường G, phường M, quận N, Thành phố Hồ Chí Minh.Theo văn bản uỷ quyền số 003230, quyển số 02/TP/CC-SCC/UQ, ngày 21/8/2019Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn Ông Ngô Trọng I – Luật sư thuộc Đoàn Luật sư tỉnh S.*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án Vũ Đình O, sinh năm 1979 Địa chỉ Số 155/11 đường H, phường K, Quận Q, Thành phố Hồ Chí đại diện hợp pháp Ông Nguyễn Xuân U, sinh năm 1976 – đại diện theo ủy quyền Văn bản ủy quyền số 09002631 ngày 16/3/2016.Địa chỉ Số 16, đường K, phường I, quận E, Thành phố Hồ Chí Ông Nguyễn Bá P, sinh năm 1984Địa chỉ Số 194/17 đường A, Phường L, quận X, Thành phố Hồ Chí đại diện hợp pháp Ông Nguyễn Xuân U, sinh năm 1976 – đại diện theo ủy quyền Văn bản ủy quyền số 09002630 ngày 16/3/2016.Địa chỉ Số 16, đường K, phường I, quận E, Thành phố Hồ Chí Minh. Người kháng cáo Bị đơn bà Trần Thị DUNG VỤ ÁN* Trong đơn khởi kiện đề ngày 08/6/2015 và quá trình chuẩn bị xét xử người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Phan Văn Q trình bàyÔng Phan Văn Q là chủ sở hữu căn nhà tại địa chỉ số 39 đường L, phường U, Quận R, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 981280, số vào sổ cấp GCN H 02039 do Ủy ban nhân dân Quận R, Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho ông Võ Văn A và bà Tăng Thị S ngày 03/10/2006; ông Phan Văn Q nhận chuyển nhượng theo Hợp đồng số 9620 tại Phòng công chứng E ngày 25/4/2008, cập nhật thay đổi chủ sở hữu ngày 23/5/2008. Đồng thời, ông Phan Văn Q là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Một thành viên Khách sạn N, trụ sở chính Số 39, đường L, phường U, Quận R, Thành phố Hồ Chí Minh với ngành nghề kinh doanh khách 28/8/2013, ông Phan Văn Q và bà Trần Thị Y có ký Hợp đồng thuê khách sạn và tài sản tại địa chỉ số 39, đường L, phường U, Quận R, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo nội dung hợp đồng, ông Q cho bà Y thuê toàn bộ diện tích nhà đất số 39 đường L, phường U, Quận R, Thành phố Hồ Chí Minh để kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn với thời hạn thuê 05 năm từ ngày 10/9/2013 đến ngày 09/9/2018, giá thuê từ ngày 10/9/2013 đến 09/9/2014 là đồng/tháng, từ ngày 10/9/2014 đến 09/9/2015 là từ ngày 10/9/2015 đến 09/9/2018 là USD/tháng, thanh toán bằng đồng Việt Nam. Do căn nhà cho thuê ông Q đang thế chấp vay ngân hàng tại thời điểm các bên lập hợp đồng thuê khách sạn và tài sản do đó các bên chỉ lập hợp đồng tay mà không công chứng. Cùng ngày, bà Y cũng đã đặt cọc cho ông Q số tiền đồng để đảm bảo cho hợp đồng thuê. Tuy nhiên, cũng vì lý do trên mà hai bên không thể lập hợp đồng đặt cọc tại công chứng nên mới lập Hợp đồng vay số tiền trên tại Phòng công chứng Q cho bà Y thuê nhà với tư cách cá nhân nhưng do ông Q đã đăng ký kinh doanh khách sạn và được Sở kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty TNHH Một thành viên Khách sạn N do ông Q là đại diện theo pháp luật do đó ông Q cho bà Y thuê nhà đồng thời cho bà Y mượn giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp để kinh doanh khách trình thực hiện hợp đồng, bà Y chỉ trả cho ông Q được 01 tháng tiền thuê nhà đồng rồi không tiếp tục trả nữa. Mặc dù nguyên đơn đã nhiều lần liên hệ nhưng bà Y vẫn không thanh toán tiền thuê như hợp đồng hai bên đã thỏa thuận. Mặt khác, ông Q phát hiện bà Y không trực tiếp điều hành việc kinh doanh tại địa điểm kinh doanh mà giao cho người khác quản lý. Đồng thời, bà Y đã tự ý giao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp cho ông Nguyễn Bá P và ông P đã làm giả hồ sơ đề nghị Sở kế hoạch đầu tư thay đổi người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Một thành viên Khách sạn N thành ông Nguyễn Bá P. Căn cứ tố cáo và đề nghị của ông Q, Sở kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh đã tiến hành kiểm tra rà soát, sau khi có kết luận của Cơ quan cảnh sát điều tra – Công an Thành phố Hồ Chí Minh xác định chữ kí của ông Q trong hồ sơ đăng ký thay đổi doanh nghiệp là giả, đã thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần thứ 5 người đại diện theo pháp luật ông Nguyễn Bá P và phục hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần thứ 4 người đại diện theo pháp luật ông Phan Văn Q.Ngoài ra, quá trình bà Y thuê nhà, bà Y đã để cho đối tượng Nguyễn Tiến D thực hiện hành vi “Kinh doanh trái phép” tại địa chỉ thuê, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an Quận R đã ra Quyết định khởi tố bị can và truy nã để xử 10/8/2016 bà Y, ông O và ông P mới chính thức ra khỏi nhà số 39 đường L, Quận R, bàn giao lại nhà cho ông Q trông coi, quản phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn yêu cầu tuyên bố Hợp đồng thuê khách sạn và tài sản ngày 28/8/2013 giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu; Buộc bị đơn trả tiền thuê nhà còn thiếu từ ngày 10/9/2013 đến ngày 10/8/2016 sau khi đã cấn trừ đồng tiền cọc và 01 tháng tiền thuê đồng bà Y đã trả là đồng. Thanh toán một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật. Nguyên đơn tự nguyện chịu lệ phí thẩm định giá tài sản đã nộp ra, nguyên đơn yêu cầu Tòa án duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời “Cấm thực hiện hành vi xuất cảnh ra nước ngoài” đối với bà Trần Thị Y theo Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 69/2016/QĐ-BPKCTT ngày 05/9/2016 của Tòa án nhân dân Quận R để đảm bảo thi hành án.* Bị đơn bà Trần Thị Y trình bàyBà xác nhận bà và ông Phan Văn Q có ký kết Hợp đồng thuê khách sạn và tài sản ngày 28/8/2013 tại địa chỉ số 39 đường L, phường U, Quận R, Thành phố Hồ Chí Minh và bà đã trả trước tiền thuê một tháng là đồng. Hình thức và số tiền đặt cọc để đảm bảo cho hợp đồng thuê đồng như nguyên đơn trình bày là đúng. Sau đó, do bà thường xuyên đi công tác tại nước ngoài không có thời gian quản lý khách sạn nên vào ngày 01/10/2013 bà đã bàn giao toàn bộ khách sạn lại cho ông Nguyễn Bá P và Vũ Đình O quản lý, bà chỉ lập giấy ủy quyền cho ông P và ông O. Ngày 24/11/2013 bà và người đại diện có bàn bạc với nguyên đơn yêu cầu giảm tiền thuê xuống còn đồng/tháng nhưng nguyên đơn không chấp nhận và yêu cầu thanh lý hợp đồng. Từ ngày 24/11/2013 ông Q đã gây khó khăn nên việc kinh doanh gặp nhiều trở ngại phải báo cho chính quyền địa phương và niêm phong, không O hành kinh doanh được trình chuẩn bị xét xử, bị đơn đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà với nguyên đơn và chỉ đồng ý trả cho nguyên đơn 02 tháng tiền thuê nhà và cấn trừ vào số tiền đặt cọc bị đơn đã đưa nên số tiền cọc nguyên đơn phải trả cho bị đơn là đồng. Yêu cầu này chưa được Tòa án cho đóng tiền tạm ứng án phí và thụ lý giải quyết. Tuy nhiên, tại phiên tòa bị đơn rút yêu cầu trên, không yêu cầu Tòa án tạm ngừng phiên tòa để thụ lý giải quyết và trên tinh thần thiện chí giải quyết vụ án, bị đơn đồng ý cấn trừ hết số tiền đã đặt cọc đồng trả tiền thuê nhà còn thiếu cho ông Q để chấm dứt hợp đồng đã ký. Nếu nguyên đơn không đồng ý thì bà đồng ý chấm dứt hợp đồng nhưng không đồng ý trả số tiền thuê nhà còn thiếu đồng như yêu cầu của nguyên đơn.* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án ông Vũ Đình O, ông Nguyễn Bá P do người đại diện theo ủy quyền ông Nguyễn Xuân U trình bàyNgày 28/8/2013 bà Trần Thị Y đã ký Hợp đồng thuê khách sạn và tài sản tại địa chỉ 39 đường L, phường U, Quận R, Thành phố Hồ Chí Minh với ông Phan Văn Q. Hợp đồng thuê nhà giữa ông Q và bà Y có thời hạn 05 năm, bắt đầu từ ngày 10/9/2013 đến ngày 09/9/ khi thuê, bà Y có nhu cầu cùng hợp tác kinh doanh với ông O và ông P nên vào ngày 05/8/2013 giữa bà Y và ông O, ông P đã lập thỏa thuận hợp tác với nội dung chính các bên đồng ý cùng hợp tác đầu tư kinh doanh khách sạn và cử ông P điều hành hoạt động kinh doanh, tiền thuê nhà sẽ được trích từ doanh thu hàng tháng và giao cho bà Y trả tiền thuê nhà cho ông thời gian thuê nhà, bà Y và ông O, ông P không vi phạm nghĩa vụ của bên thuê và đã tôn trọng thỏa thuận theo Hợp đồng các bên đã ký kết. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty TNHH Một thành viên Khách sạn N do ông Nguyễn Bá P đứng tên làm đại diện theo pháp luật bị thu hồi do lỗi của nguyên đơn và quá trình kinh doanh thực tế do bị cơ quan chức năng kiểm tra và xử phạt do đó bà Y, ông P và ông O không hoạt động kinh doanh được. ông O cũng đã đề nghị thừa phát lại lập vi bằng về việc tạm ngưng kinh doanh từ ngày 19 tháng 12 năm 2015. Quá trình giải quyết vụ án, ông O và ông P có đưa ra yêu cầu ông Q bồi thường thiệt hại chi phí đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, sau khi Tòa án giao thông báo tạm nộp án phí, xét thấy chưa cần thiết nên ông O và ông P không yêu cầu Tòa án giải quyết yêu cầu trên nữa, có tranh chấp sẽ khởi kiện bằng vụ án khác. Đối với yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn, ông O và ông P không có ý kiến gì. Ông O và ông P cũng xác nhận ngày 10/8/2016 chính thức dọn ra khỏi nhà 39 đường L, phường U, Quận R, giao nhà lại cho nguyên đơn quản lý sử bản án dân sự sơ thẩm số 228/2019/DS-ST ngày 09/7/2019 của Tòa án nhân dân Quận R đã tuyênCăn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm g khoản 1 Điều 40; 195; 200; 202; điểm b khoản 2 Điều 227; Điều 271 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;Căn cứ vào các Điều 127; 134; 137; 492 Bộ luật Dân sự năm 2005; Căn cứ khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005;Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về án phí, lệ phí Tòa án;Căn cứ Luật thi hành án dân sự nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơnTuyên bố Hợp đồng thuê khách sạn và tài sản ngày 28 tháng 8 năm 2013 giữa ông Phan Văn Q và bà Trần Thị Y là vô bị đơn bà Trần Thị Y có trách nhiệm trả cho nguyên đơn ông Phan Văn Q số tiền thuê nhà còn thiếu là đồng ngay khi án có hiệu lực pháp bên thi hành dưới sự giám sát của cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm tục duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời áp dụng tại Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 69/2016/QĐ-BPKCTT ngày 05 tháng 9 năm 2016 của Tòa án nhân dân Quận R để đảm bảo thi hành ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo của các đương 22/7/2019, bị đơn bà Trần Thị Y kháng cáo yêu cầu huỷ toàn bộ Bản án số 228/2019/DS-ST ngày 09/7/2019 của Tòa án nhân dân Quận R, Thành phố Hồ Chí phiên tòa phúc thẩmNguyên đơn không rút đơn khởi đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo đề nghị huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm để xét xử lại vì cho rằng bị đơn không có lỗi trong việc hợp đồng thuê nhà bi vô hiệu và Toà án cấp sơ thẩm đã áp dụng sai quy định của pháp có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu kháng bên đương sự không thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa phát biểu ý kiếnVề hình thức Đơn kháng cáo của các đương sự làm trong hạn luật định nên hợp lệ, đề nghị Tòa án chấp nhận. Hội đồng xét xử và những người tham gia phiên tòa chấp hành đúng quy định của pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc nội dung Hợp đồng thuê nhà ngày 28/8/2013 ký kết giữa các đương sự đã vi phạm về hình thức do không có công chứng, chứng thực. Do đó hơp đồng nói trên bị vô hiệu. Lỗi do cả hai bên nên không phát sinh trách nhiệm bồi thường. Thực tế sau khi thuê nhà bà Y đã nhận nhà và đến ngày 10/8/2016 mới trả lại nhà cho nguyên đơn, do đó bà Y vẫn phải có trách nhiệm trả tiền thuê nhà theo thoả thuận của các bên. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ ĐỊNH CỦA TÒA ÁNSau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận và sau khi nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định[1] Về hình thức và thời hạn kháng cáo Ngày 09/7/2019, Toà án nhân dân Quận R xét xử và ban hành Bản án số 228/2019/DS-ST. Ngày 22/7/2019 bị đơn có đơn kháng cáo đề nghị huỷ bản án sơ thẩm. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 273 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 thì kháng cáo của bị đơn còn trong hạn luật định và hợp lệ.[2] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn yêu cầu huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm, Hội đồng xét xử nhận thấy [ Về tố tụngVề thẩm quyền giải quyết vụ án của Toà án cấp sơ thẩm Nguyên đơn lựa chọn Tòa án nhân dân Quận R là nơi các bên thực hiện hợp đồng. Bị đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn cho rằng bị đơn là người nước ngoài, không còn quốc tịch Việt Nam, không cư trú tại Việt Nam tại thời điểm Tòa án nhân dân Quận R thụ lý vụ án và cư trú thường xuyên tại nước ngoài do đó vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận R mà thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ vào hợp đồng thuê nhà và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thể hiện bị đơn bà Trần Thị Y có địa chỉ tại 152E đường D, phường P, quận B, Thành phố Hà Nội. Bà Y được đại sứ quán Việt Nam tại Ba Lan cấp hộ chiếu số N1580089 do Đại sứ quán Việt Nam tại Ba Lan cấp ngày 28/3/2012. Hộ chiếu nêu trên được cơ quan có thẩm quyền cấp cho người có quốc tịch Việt Nam; Căn cứ Công văn cung cấp thông tin xuất nhập cảnh số 2219 CV/QLXNC- P4 ngày 10 tháng 8 năm 2016 của Cục quản lý xuất nhập cảnh – Bộ Công an xác định bà Y dùng hộ chiếu N1580089 xuất nhập cảnh Việt Nam nhiều lần và tại thời điểm Tòa án nhân dân Quận R thụ lý vụ án 02/11/2015 bà Y đã nhập cảnh Việt Nam từ ngày 18/7/2015 và sau đó ngày 29/11/2015 mới xuất cảnh. Sau đó bà Y tiếp tục nhập cảnh, xuất cảnh nhiều lần. Quá trình Tòa án nhân dân Quận R giải quyết vụ án, bà Y có trực tiếp tham gia tố tụng, uỷ quyền cho người đại diện là ông Ngô Trọng I tham gia tố tụng, trình bày ý kiến thưc hiện đầy đủ quyền và nghĩa tố tụng của minh. Do đó Toà án nhân dân Quận R thụ lý, giải quyết vụ án dân sự sơ thẩm theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật Tố tụng dân sự là đúng thẩm quyền.[ Về nội dung[ Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên bố hợp đồng thuê nhà vô hiệuNgày 28 tháng 8 năm 2013 ông Phan Văn Q và bà Trần Thị Y kí Hợp đồng thuê khách sạn và tài sản không công chứng, chứng thực có nội dung chính ông Q cho bà Y thuê toàn bộ diện tích nhà đất số 39 đường L, phường U, Quận R, Thành phố Hồ Chí Minh. Để đảm bảo cho hợp đồng thuê nói trên, bà Y đặt cọc cho ông Q đồng thông qua hình thức bà Y cho ông Q vay theo hợp đồng vay tiền có công chứng. Việc đặt cọc và số tiền cọc dưới hình thức hợp đồng vay tiền đã được hai bên thừa đồng các bên đã giao kết bản chất là hợp đồng thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng nhưng các bên đã không tuân thủ về hình thức, không công chứng hoặc chứng thực và không đăng ký theo quy định tại Điều 492 Bộ luật Dân sự năm 2005 và khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005. Do vậy Toà án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng các bên giao kết bị vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết do vi phạm về hình thức theo quy định tại các Điều 127; Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 là có cơ sở. Lỗi trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu thuộc về cả hai bên đương sự do vậy không làm phát sinh trách nhiệm bồi thường. Toà án cấp sơ thẩm cũng đã giải thích về giao dịch dân sự vô hiệu, không đương sự nào có yêu cầu bồi thường thiệt hại, giải quyết hậu quả pháp lý phát sinh khi hợp đồng dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005.[ Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả tiền thuê nhà còn thiếuDo giao dịch dân sự bị vô hiệu nên các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận tuy nhiên sau khi giao kết hợp đồng thuê, bị đơn bà Y đã nhận nhà và thực tế sử dụng do đó bà Y phải có nghĩa vụ trả tiền thuê cho nguyên đơn trong thời gian đã sử dụng cho đến khi giao trả nhà lại cho nguyên đơn. Bà Y xác nhận đã cùng ông O, ông P ký kết hợp tác kinh doanh tại số 39 đường L, Quận R. Việc kinh doanh các bên đồng ý giao cho ông P quản lý, tiền thuê nhà do bà Y đại diện trả cho ông Q tuy nhiên bà Y vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê nhà. Việc ông P và ông O sử dụng nhà của ông Q để kinh doanh là thông qua quyền sử dụng nhà thuê của bà Y đối với ông Q do đó bà Y vẫn phải có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo nội dung các bên đã thỏa thuận hợp tác. Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả tiền thuê nhà theo thời gian thực tế bị đơn quản lý, sử dụng là có cơ bên đương sự đều xác nhận mặc dù ngày 05/01/2017 Tòa án nhân dân Quận R mới ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 03/2017/QĐ-BPKCTT có nội dung giao cho ông Phan Văn Q được quyền quản lý và giữ nguyên hiện trạng căn nhà 39 đường L, phường U, Quận R, Thành phố Hồ Chí Minh nhưng thực tế ngày 10/8/2016 bà Y, ông O và ông P giao trả lại nhà cho ông Q quản lý sử dụng. Do đó Toà án cấp sơ thẩm xác định bà Y có trách nhiệm trả tiền thuê nhà còn thiếu cho ông Q từ ngày 10/9/2013 đến hết ngày 10/8/2016 35 tháng sau khi cấn trừ đi số tiền đặt cọc đồng và 01 tháng tiền thuê bà Y đã trả đồng và ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn chỉ yêu cầu trả tiền thuê nhà theo giá thuê đồng/tháng là có cơ sở. Số tiền bị đơn phải trả cho nguyên đơn cụ thể như sau đồng x 35 tháng – đồng + đồng = người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông O và ông P không có yêu cầu độc lập trong vụ án nên tranh chấp liên quan đến việc hợp tác đầu tư giữa bà Y, ông O và ông P sẽ được giải quyết bằng vụ kiện khác khi có yêu cầu.[ Vụ án Dân sự sơ thẩm thụ lý ngày 02/11/2015, khi xét xử Toà án căn cứ Pháp lệnh án phí, lệ phí Toà án năm 2009 để tính án phí. Toà án cấp sơ thẩm tuyên căn cứ Nghị quyết 326/2016 UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án, tuy nhiên số tiền án phí sơ thẩm mà đương sự phải chịu đã được tính đúng theo cách tính của pháp lệnh án phí, lệ phí Toà án nên Hội đồng xét xử nhận thấy sự nhầm lẫn này không ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự và không làm thay đổi nội dung vụ án nên kiến nghị Toà án cấp sơ thẩm rút kinh nghiệm.[3] Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không bổ sung thêm tài liệu, chứng cứ khác; Xét Toà án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh đầy đủ, viện dẫn các quy định của pháp luật để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có sơ đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy yêu cầu kháng cáo của bị đơn về việc huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm là không có cơ sở chấp nhận.[4] Về án phí.Án phí Dân sự sơ thẩm Căn cứ Pháp lệnh án phí, lệ phí Toà án bị đơn bà Trần Thị Y phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch đồng và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là đồng. Ông Phan Văn Q không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016 UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án, do kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.[5] Về các chi phí tố tụng khác Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn chịu toàn bộ số tiền tạm ứng lệ phí thẩm định giá tài sản đã nộp là các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH- Căn cứ khoản 1 Điều 308; khoản 1 Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;- Căn cứ vào các Điều 127; 134; 137; 492 Bộ luật Dân sự năm 2005;- Căn cứ khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005;- Căn cứ pháp lệnh án phí, lệ phí Toà án và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về án phí, lệ phí Tòa án;- Căn cứ Luật thi hành án dân sự 2008. Tuyên xử1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 228/2019/DSST ngày 09/7/2019 của Tòa án nhân dân Quận R, Thành phố Hồ Chí Minh như sauTuyên bố Hợp đồng thuê khách sạn và tài sản ngày 28 tháng 8 năm 2013 giữa ông Phan Văn Q và bà Trần Thị Y là vô bị đơn bà Trần Thị Y có trách nhiệm trả cho nguyên đơn ông Phan Văn Q số tiền thuê nhà còn thiếu là hai tỷ hai trăm hai mươi triệu đồng ngay khi án có hiệu lực pháp bên thi hành dưới sự giám sát của cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm trì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 69/2016/QĐ- BPKCTT ngày 05/9/2016 của Tòa án nhân dân Quận R về việc “Cấm thực hiện hành vi xuất cảnh ra nước ngoài”.3. Án phí dân sự sơ thẩm Bị đơn bà Trần Thị Y phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch hai trăm ngìn đồng và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là bảy mươi sáu triệu bốn trăm nghìn đồng. Ông Phan Văn Q không phải chịu án phí. Hoàn lại cho ông Phan Văn Q số tiền tạm ứng án phí đã nộp hai trăm nghìn đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AE/2014/0005460 ngày 02/11/2015 và ba mươi triệu đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AE/2014/0005461 ngày 02/11/2015 của Chi cục thi hành án dân sự Quận R, Thành phố Hồ Chí phí Dân sự phúc thẩm Bị đơn bà Trần Thị Y phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm ba trăm nghìn đồng, được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí ba trăm nghìn đồng đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí số 000788 ngày 25/7/2019 của Chi cục Thi hành án Dân sự Quận R, Thành phố Hồ Chí hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án. Hạch toán tiền đặt cọc thuê nhà như thế nào chuẩn nhất? Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người. Hiểu được điều đó, ở bài viết dưới đây chúng tôi sẽ giúp bạn tìm hiểu chi tiết về vấn đề này. Hãy cùng tham khảo nhé. Tiền đặt cọc thuê nhà là gì? Trước khi tìm hiểu về cách hạch toán đặt cọc tiền thuê nhà, hãy cùng tìm hiểu qua về khái niệm đặt cọc bạn nhé. Đặt cọc tiền thuê nhà là việc bên thuê nhà giao cho bên chủ một khoản tiền hoặc kim quý theo thỏa thuận của hai bên. Mục đích đặt cọc để khẳng định và đảm bảo thực hiện hợp đồng đã ký kết. Hoặc có thể hiểu đơn giản. Ảnh 1 Đặt cọc tiền thuê nhà là việc bên thuê nhà giao cho bên chủ một khoản tiền để giữ chỗ trước Hợp đồng được giao kết việc thực hiện tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc. Nếu bên nhận được đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng thì sẽ phải thanh toán toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Nhiều người thường nhầm lẫn việc đặt cọc tiền thuê nhà là khoản chi phí mà người đi thuê phải trả khi thuê nhà. Thay vào đó, số tiền đặt cọc sẽ là khoản tiền được mang ra để đảm bảo hiệu lực của bản hợp đồng. Tiền trả trước là gì? Tiền đặt cọc và tiền trả trước là hai khoản tiền hoàn toàn khác nhau. Tiền trả trước sẽ là khoản tiền mà khách hàng cần phải trả theo giá trị hợp đồng. Số tiền này cần được thanh toán trước khi ký hợp đồng. Ảnh 2 Tiền trả trước sẽ là khoản tiền mà khách hàng cần phải trả theo giá trị hợp đồng Nếu có vấn đề gì ngoài ý muốn hoặc không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì khoản tiền này sẽ được thanh toán lại người trả. Bên cạnh đó, bên trả lại tiền cũng sẽ không phải thực hiện chi trả bất kỳ khoản phí phạt nào. Bởi vậy, có rất nhiều người thường nhầm lẫn giữa tiền trả trước và tiền đặt cọc. Về mọi khía cạnh thì đây là hai khoản tiền được sử dụng với mục đích hoàn toàn khác nhau. Ghi nhận các khoản chi phí hợp lệ cần chuẩn bị gì? Theo quy định về tiền đặt cọc thuê nhà, bước đầu tiên để hạch toán được chi phí bạn cần thực hiện những bước sau Thuê của Công ty Để hạch toán các khoản chi phí của công ty bạn cần chuẩn bị các loại giấy tờ như Hóa đơn, hợp đồng, phục lục hợp đồng. Kèm theo đó là những chứng từ về thanh toán đầy đủ nhất. Thuê của cá nhân Trong trường hợp thuê nhà của cá nhân, bạn cần chia thành hai hướng quyết định. Cụ thể Thứ nhất, nếu hợp đồng ghi chú là cá nhân tự đi nộp thuế thì sẽ cần chứng từ thanh toán xuất hóa đơn cho thuê nhà và hợp đồng thuê nhà. Thứ 2, trường hợp nộp thuế thay thì sẽ không có hóa đơn cho thuê nhà. Hiểu đơn giản là khi cơ quan thuế không cấp cho người nộp hóa đơn bán lẻ. Ảnh 3 Các khoản chi phí hợp lệ cần chuẩn tùy thuộc vào chủ sở hữu cho thuê Với giá trị lớn hơn 20 triệu Nếu bạn đi thuê nhà của các công ty với giá trị trên 20 triệu thì sẽ có hóa đơn thì bắt buộc phải chuyển khoản. Tuy nhiên, nếu thuê của cá nhân thì sẽ không có hóa đơn bản lẻ. Lúc này, buộc bạn phải chuyển khoản thanh toán. Cách hạch toán tiền đặt cọc thuê nhà Đặt cọc tiền thuê nhà hạch toán như thế nào? Đây chắc hẳn đang là câu hỏi mà rất nhiều người đi thuê nhà quan tâm. Bởi vấn đề này liên quan trực tiếp đến quyền lợi của cả người đi thuê và cho thuê. Thực tế thì tùy vào từng trường hợp thuê khác nhau mà sẽ có những cách hạch toán khác nhau. Có thể kể đến như Bên đặt cọc tiền thuê nhà Với bên đặt cọc tiền thuê nhà, gồm Nợ TK 244 Nếu theo Thông tư 200 Nợ TK 1386 Nếu theo Thông tư 133 Có TK 111, 112 Ảnh 4 Cách hạch toán tiền đặt cọc thuê nhà nếu là bên đặt cọc tiền Trong trường hợp nhận lại tiền đặt cọc Nợ TK 111, 112 Có TK 244 Nếu theo Thông tư 200 Có TK 1386 Nếu theo Thông tư 133 Nếu sử dụng tiền cọc thuê nhà để thanh toán cho người bán thì Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán Có TK 244 Nếu theo Thông tư 200 Có TK 1386 Nếu theo Thông tư 133 Bên nhận được tiền cọc thuê nhà Trong trường hợp nhận lại tiền đặt cọc Nợ TK 111, 112 Có TK 344 Nếu theo Thông tư 200 Có TK 3386 Nếu theo Thông tư 133 Ảnh 5 Hạch toán tiền đặt cọc thuê nhà với bên nhận được tiền đặt cọc Trường hợp trả lại tiền đặt cọc Nợ TK 344 Nếu theo Thông tư 200 Nợ TK 3386 Nếu theo Thông tư 133 Có TK 111, 112. Vậy tiền đặt cọc thuê nhà hạch toán như thế nào? Với trường hợp người đi thuê nhà đặt cọc trong phạm vi hợp đồng thì sẽ phải giải quyết theo các điều khoản trong hợp đồng ban đầu đã ký kết. Cụ thể gồm Nợ TK 344 Nếu theo Thông tư 200 Nợ TK 3386 Nếu theo Thông tư 133 Có TK 711 – Thu nhập khác Qua nội dung trên, chắc hẳn bạn đã tìm được lời giải cho câu hoi hạch toán tiền đặt cọc thuê nhà như thế nào? Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn còn rất nhiều người thắc mắc và đặt ra những câu hỏi dưới đây. Nhận tiền đặt cọc có phải xuất hóa đơn không? Trên thực tế, chúng ta cần căn cứ vào công văn số 39313/CT-HTr của Cục Thuế Thành phố Hà Nội để có thể trả lời cho câu hỏi này. Theo công văn này, với những trường hợp người cho thuê nhà hay công ty nhận một khoản đặt cọc của khách hàng để giữ chỗ. Đồng thời tiền cọc này sẽ được sử dụng như cam kết người đi thuê nhà sẽ làm theo hợp đồng. Ảnh 6 Tùy tường trường hợp mà nhận tiền đặt cọc mới phải xuất hóa đơn Trong trường hợp bạn thuê nhà của doanh nghiệp đã thi công xong hoặc tiến độ thu tiền ghi trong bản hợp đồng của công ty thì không cần xuất hóa đơn. Đồng thời, doanh nghiệp cần phải đảm bảo bản hợp đồng về mua bán. Trong đó, các điều khoản của doanh nghiệp cần ghi rõ đây là khoản đặt cọc để đảm bảo hợp đồng. Ghi chú rõ về trường hợp mất bản hợp đồng này. Tiền đặt cọc bị mất do vi phạm hợp đồng có được đưa vào chi phí không? Tiền đặt cọc đã bị mất do vi phạm hợp đồng hay không đã được ghi rõ ràng khi thuê nhà của doanh nghiệp. Bởi vậy, để thực hiện đúng quyền lợi và nghĩa vụ của mình, bạn cần nắm rõ các vấn đề. Đặc biệt, nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau thì sẽ bị trừ bất kỳ khoản phí nào. Khoản chi phí phát sinh thực tế có liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của công ty cho thuê nhà. Các khoản chi phí phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo đúng quy định pháp luật. Đó phải là khoản phí có hóa đơn mua hàng cùng với dịch vụ có giá trên khoảng 20 triệu đồng. Khi thanh toán bắt buộc phải có hóa đơn thanh toán không sử dụng tiền mặt. Ảnh 7 Tiền đặt cọc bị mất do vi phạm hợp đồng có được đưa vào chi phí Ngoài ra, nếu vi phạm hành chính sẽ không có đề cập đến khoản vi phạm trong hợp đồng. Kèm theo công văn cũng sẽ cần phải nói rõ trong trường hợp doanh nghiệp phát sinh một số vấn đề về khoản chi, tiền phạt với khách hàng. Nguyên nhân có thể do bồi thường vi phạm hợp đồng để khi chi tiền công ty sẽ phải xuất hóa đơn. Những lưu ý khi đặt cọc thuê nhà Vậy khi tiến hành đặt cọc, hay hạch toán thuê nhà cần lưu ý đến những điều gì? Hãy theo dõi nội dung dưới đây nhé! Lưu ý khi đặt cọc Thời điểm tiến hành giao tiền cọc cần được thực hiện theo đúng hợp đồng. Bạn sẽ không phải xuất hóa đơn. Thay vào đó, phải có chứng từ thanh toán. Có thể là phiếu giao nhận tài sản. Bên vi phạm hợp đồng sẽ không cần phải xuất hóa đơn nếu tài sản đặt cọc là tiền. Ngược lại, nếu bạn sẽ phải xuất hóa đơn nếu tài sản mang ra đặt cọc là hiện vật. Ảnh 8 Khi giao tiền cọc cần bạn cần chú ý thực hiện theo đúng hợp đồng Bên vi phạm hợp đồng sẽ bị mất hoàn toàn tài sản đã đặt cọc. Hoặc phải trả lại toàn bộ số tài sản đã nhận cọc thông qua khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đã mang ra đặt cọc. Tài sản này sẽ được ghi nhận vào thu nhập. Trong nhiều trường hợp tài sản sẽ được ghi nhận vào chi phí hợp lý của các bên. Nó tương ứng ở các tình huống giao kết hoặc hợp đồng bị từ chối. Lưu ý khi ký hợp đồng Thực tế cho thấy nhiều người khi đi thuê nhà thường không sử dụng hợp đồng. Điều này sẽ làm mấy đi quyền lợi rất lớn của các hai bên. Bởi vậy, việc ký kết hợp đồng bạn cần phải lưu ý một số vấn đề sau Thứ nhất, hợp đồng phải ghi rõ các nội dung. Nội dung hợp đồng càng được viết rõ càng thì sẽ càng có lợi cho hai bên. Điều này còn giúp tránh trường hợp tranh chấp. Hoặc tình huống ngoài ý muốn mà người thuê và người cho thuê có thể bị ảnh hưởng về quyền lợi. Ảnh 9 Hợp đồng được ký kết cần minh bạch, rõ ràng Tiền cọc cần được ghi rõ ràng về số lượng, thời gian đã bàn giao và khi nào sẽ được lấy lại tiền cọc. Nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng, khoản tiền cọc đó sẽ được xử lý ra sao. Hơn nữa, việc vi phạm hợp đồng sẽ được quy định về vấn đề bồi thường những gì. Bản hợp đồng chỉ có giá trị khi có đầy đủ chữ ký của cả hai. Bởi vậy, khi soạn thảo các điều khoản, bạn cần kiểm tra chính xác. Bao gồm các điều khoản cam kết, phạt khi sai hợp đồng,... Đương nhiên, hợp đồng sẽ được in thành 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản. Trên đây là những thông tin về hạch toán tiền đặt cọc thuê nhà chi tiết. Chắc hẳn với những nội dung này sẽ giải quyết những băn khoăn của bạn khi thuê nhà. Đừng quên chia sẻ bài viết này để nhiều người có được những thông tin hữu ích này bạn nhé. Chúc các bạn thành công. Mẹo nhỏ Để tìm kiếm chính xác các bài viết của AZLAW, hãy search trên Google với cú pháp "Từ khóa" + "azlaw". Ví dụ thành lập công ty azlaw. Tìm kiếm ngayĐòi lại tiền đặt cọc như thế nào? Cách thức đòi lại tiền đặt cọc hợp pháp theo quy định pháp luật Lúc lên HN học đại học, cháu có thuê nhà trọ của một bác với hợp đồng 6 tháng và cháu phải đặt cọc một tháng tiền nhà là 2 triệu, cháu chỉ đưa tiền mà không viết giấy tờ gì cả. Bây giờ cháu chuyển đi thì bác ấy không chịu trả lại tiền với lý do là cháu mới ở được 4 tháng. Trước khi chuyển đi cháu có báo với bác ấy trước một tháng và bác ấy cũng đã đồng ý. Trong trường hợp này cháu phải làm như thế nào ạ? Cháu có lấy lại được tiền cọc không? Trả lời Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 về đặt cọc quy định như sau Điều 328. Đặt cọc1. Đặt cọc được thực hiện là việc một bên đặt cọc giao cho bên kia bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác gọi là tài sản đặt cọc trong cùng một thời hạn thì sẽ bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Xem thêm Đặt cọc là gì? Như vậy, trong trường hợp của bạn được hiểu việc bạn đặt cọc cho chủ nhà là để thực hiện hợp đồng thuê nhà, bảo đảm cho bạn thực hiện đúng những thỏa thuận trong hợp đồng ví dụ như không chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, giữ gìn tài sản của người cho thuê…. Về nguyên tắc, tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để được thực hiện về nghĩa vụ trả tiền khi hợp đồng được giao kết. Khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở năm 2014 quy định trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau– Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thì phải có thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;– Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng…. Bên cạnh đó, Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 cũng quy định Bên thuê nhà ở sẽ có quyền tự đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê nhà mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thỏa thuận;– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện những hợp đồng thuê nhà thì phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật . Xem thêm Phạt cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà Theo thông tin bạn cung cấp, trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bạn đã thông báo trước 1 tháng cho bác chủ nhà và đã được bác chủ nhà đồng ý. Như vậy, trường hợp của bạn được xem là trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà do hai bên thỏa thuận theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở năm 2014. Theo đó, nếu hai bên đã thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thì phía bên nhận đặt cọc bên cho thuê nhà sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc là bạn. Để đòi lại tài sản là tiền đặt cọc, trước tiên bạn cần thương lượng với chủ nhà về nghĩa vụ bên cho thuê nhà phải trả lại tiền đặt cọc. Trong trường hợp bên cho thuê không đồng ý, bạn có thể gửi đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tức là nơi có nhà cho thuê để được giải quyết. Tuy nhiên, theo quy định đặt cọc phải được lập thành văn bản để có thể chứng nhận việc đặt cọc đó, trong khi việc đặt cọc của bạn lại không có bất kì việc thỏa thuận, văn bản nào. Do đó, nếu bạn có người làm chứng hay bất cứ đoạn ghi âm hay chứng cứ gì để chứng minh cho việc đặt cọc để có thể yêu cầu đòi lại tiền cọc. Nếu không thì rủi ro không đòi lại được tiền đặt cọc khi thuê nhà của bạn khá lớn.

tranh chấp tiền đặt cọc thuê nhà